隨著傳統(tǒng)二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的下降，很多房地產(chǎn)公司也計(jì)劃進(jìn)軍一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，作為前期投資的小伙伴們，做好知識(shí)儲(chǔ)備了么?
1一級(jí)開(kāi)發(fā)土地的成本構(gòu)成分為十大項(xiàng)：
1.咨詢費(fèi)用 ：包含了項(xiàng)目可研、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、勘測(cè)定界、拔地釘樁、權(quán)屬調(diào)查、林評(píng)報(bào)告、考古場(chǎng)地清理、樹(shù)木砍伐、涉水事件評(píng)估、地震安全性評(píng)估、法律咨詢、技術(shù)咨詢、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、編制土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)、委托入市交易費(fèi)、一級(jí)開(kāi)發(fā)成本審計(jì)費(fèi)用等，這么多科目看起來(lái)很嚇人有沒(méi)有，實(shí)際上在一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中，占比連5%都不到;
計(jì)劃進(jìn)軍一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的小伙伴們，做好知識(shí)儲(chǔ)備了么？
2.征地稅費(fèi)：包含了新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、防洪費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、森林植被恢復(fù)費(fèi)等，總占比一般在總投5%以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用費(fèi)為40-50元/平米，屬于兩大稅費(fèi)
3.土地補(bǔ)償費(fèi)：在本項(xiàng)目中，在宅基地及非宅土地補(bǔ)償費(fèi)的為17萬(wàn)/畝，在本項(xiàng)目占比約為總投的10%;
4.安置補(bǔ)助費(fèi)用：轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置費(fèi)用和超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)用，其實(shí)就是把農(nóng)民轉(zhuǎn)成非農(nóng)業(yè)人員給的補(bǔ)償費(fèi)用，一般都是按照人數(shù)計(jì)算的，這塊是支出的大項(xiàng)之一,在本案例中占比35%;(話說(shuō)作為北京的被拆遷戶真的好幸福，一下子都發(fā)財(cái)了)
5.非住宅地上物騰退費(fèi)：村集體地上物補(bǔ)償、集體土地租金等,在本項(xiàng)目中占比11%;
6.宅基地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋補(bǔ)償價(jià)、提前搬家獎(jiǎng)、工程配合獎(jiǎng)、移機(jī)費(fèi)、租房補(bǔ)貼、裝修補(bǔ)助費(fèi)，一般都是按照平米數(shù)計(jì)算，這塊另外一大項(xiàng)支出，，在本案例中占比約為30%;其中宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為占到16%;
7.騰退中介費(fèi)：即使評(píng)估費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、拆遷測(cè)繪費(fèi)、拆遷服務(wù)等，一般占比很小，占比2%-3%之間;
8.市政基礎(chǔ)設(shè)施成本:包含了勘察及咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及道路及管線綜合建安費(fèi)，其中道路及管線綜合建安費(fèi)屬于較大的一筆開(kāi)支，占比約6%;
9.不可與預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按照3%-5%計(jì)提就可以。