社區(qū)商業(yè)是“以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合性消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)”。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費(fèi)的重要載體。雖然中國(guó)社區(qū)商業(yè)建設(shè)起步較晚，但在大城市已引起投資者關(guān)注，成為未來商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的歷程
(一)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的政策引導(dǎo)
在我國(guó)，社區(qū)商業(yè)是國(guó)家商務(wù)部?jī)?nèi)貿(mào)領(lǐng)域重點(diǎn)工作之一，也是民政部社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)重要組成部分。
社區(qū)商業(yè)是我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展共同推進(jìn)的成果。近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，發(fā)展社區(qū)商業(yè)越來越受到全社會(huì)的廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為一項(xiàng)關(guān)乎社會(huì)和諧、環(huán)境宜居、社會(huì)保障的重要民生工程。
發(fā)展社區(qū)商業(yè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民消費(fèi)，改變城市面貌，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)，提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的迫切要求;也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和全面建設(shè)小康社會(huì)的迫切要求。隨著人均可支配收入日益提高，消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，社區(qū)居民對(duì)服務(wù)餐飲、休閑娛樂等多樣化、綜合性的消費(fèi)在不斷增長(zhǎng)。城市居民不僅需要繁華的城市、地區(qū)商業(yè)中心，更需要網(wǎng)點(diǎn)齊全、業(yè)態(tài)合理、功能完備，并具備一定服務(wù)水平的社區(qū)商業(yè)。
有鑒于此，商務(wù)部于2005年下發(fā)《商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指導(dǎo)各地商務(wù)主管部門做好社區(qū)商業(yè)規(guī)劃;制定標(biāo)準(zhǔn)、分類指導(dǎo);豐富社區(qū)商業(yè)服務(wù)類型;創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)服務(wù)平臺(tái);開展社區(qū)商業(yè)示范工作。從社區(qū)商業(yè)的布局、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、功能、發(fā)展動(dòng)力及未來方向提供了政策依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家先后開展了標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)示范工程、早餐工程、雙進(jìn)工程、城市便民菜場(chǎng)試點(diǎn)等涉及社區(qū)商業(yè)的建設(shè)，培育了500多個(gè)國(guó)家級(jí)示范社區(qū)，這些試點(diǎn)工程和示范建設(shè)在一定程度上推動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。
2011年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃2011-2015》等文件，首次明確提出了新建社區(qū)(包括廉租房、公租房、保障性住房小區(qū)、棚戶區(qū)改造和舊房安置的住房小區(qū))商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，也提出地方政府應(yīng)出資購買一部分商業(yè)用房用于支持社區(qū)菜店、菜市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品便利店、平價(jià)菜店等居民生活必備的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)以及嚴(yán)格社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用途監(jiān)管，不得隨意改變必備商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的用途和性質(zhì)，拆遷、改建時(shí)應(yīng)保證其基本服務(wù)功能不缺失。
2012年8月國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，除進(jìn)一步明確既往流通領(lǐng)域基本政策外，更強(qiáng)調(diào)降低流通成本、引導(dǎo)企業(yè)作為、擴(kuò)大消費(fèi)、保障與支持等內(nèi)容，其中“制定完善流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃”一條，基本就是圍繞未來中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展總體思路而言，著力降低流通費(fèi)用，并從土地、財(cái)稅政策支持、完善法律法規(guī)等方面給予了多項(xiàng)支持措施。
(二)城市化促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展
城市化是由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)向工業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過程，具體包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，土地及地域空間的變化。
我國(guó)城市化水平起步晚、發(fā)展快;基礎(chǔ)差，吸納能力強(qiáng)。三十年的中國(guó)城市化進(jìn)程，每年以1000-2000萬的速度轉(zhuǎn)為城市人口，有一億多農(nóng)民進(jìn)城打工。按照中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程，預(yù)計(jì)到2030年，城市化率達(dá)到67%。在城市化進(jìn)程中各大、中城市無論是經(jīng)過大規(guī)模的改造和建設(shè)成的現(xiàn)代化城市，還是近年崛起的新興城市，幾乎都出現(xiàn)了市區(qū)居住人口大遷徙、大移動(dòng)的壯觀場(chǎng)面。
目前，全國(guó)有6923個(gè)城市街道，8、7萬個(gè)城市社區(qū)，全國(guó)共建成街道社區(qū)服務(wù)中心3515個(gè)，社區(qū)服務(wù)站44237個(gè)，社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率達(dá)50.81%。近年中國(guó)30%的住宅配套里，有70%的面積做成了會(huì)所、商務(wù)、底商、街區(qū)、商業(yè)中心等形式的社區(qū)商業(yè)。改革開放30多年，中國(guó)每年開工的建筑面積保持在20億平方米左右，加上老舊社區(qū)民房(尤其住宅一層、住改商的快捷酒店、餐飲等)的拆改建面積，國(guó)內(nèi)可稱作“社區(qū)商業(yè)”的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，總面積約在5-10億平方米上下，相較而言，購物中心在中國(guó)的開發(fā)總量，總累計(jì)不過千萬平方米量級(jí);同時(shí)，北京、上海等城市中，60%以上的城市商業(yè)消費(fèi)及一般性商業(yè)活動(dòng)在社區(qū)完成，尤其集中在餐飲、個(gè)人及家庭服務(wù)等領(lǐng)域。因此，在商業(yè)布局方面，各大、中城市的政府已把注意力從市區(qū)轉(zhuǎn)向了建設(shè)城郊社區(qū)商業(yè)，隨著城市居民的消費(fèi)階層的升級(jí)換代，為社區(qū)商業(yè)制造了巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。
城市化進(jìn)程給中國(guó)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)行為打上了獨(dú)特的烙。菏紫龋鄙蠌V深等一線城市中心地段，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)成為核心商圈的有力補(bǔ)充和延伸，社區(qū)消費(fèi)行為向聚集、超半徑、高檔次發(fā)展。其次，一線城市外延社區(qū)、二三線城市大部分社區(qū)，社區(qū)商業(yè)“過渡型”明顯，社區(qū)消費(fèi)行為也隨之出現(xiàn)了“滿足型”、“社交型”、“替代型”等不同類型，消費(fèi)深度隨服務(wù)與產(chǎn)品的供應(yīng)深度同向發(fā)展。最后，二三線城市外延及新興市鎮(zhèn)社區(qū)，社區(qū)消費(fèi)行為特點(diǎn)由初步嘗試向需求普及過渡，具備新型社區(qū)商業(yè)發(fā)展的廣闊空間。
(三)城市商業(yè)發(fā)展中存在的問題
在我國(guó)，現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)整體面臨著“規(guī)模不適合、布局不合理、業(yè)態(tài)不齊全、結(jié)構(gòu)不適用、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、整體不和諧”的困境;社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局存在“供給不足、需之未有”、“業(yè)態(tài)單一、配之不齊”、“規(guī)模低效、供之?dāng)_民”、“城鄉(xiāng)分離、享之不均”等問題。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點(diǎn)，不是開發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負(fù)盈虧。沒有整體規(guī)劃與引導(dǎo)，與國(guó)外成熟社區(qū)商業(yè)模式相比較，還有很大的差距。
社區(qū)商業(yè)開發(fā)時(shí)，除了要考慮其規(guī)模、建筑、交通流向、客流量等要素外，還要考慮投資商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者以及市場(chǎng)之間的關(guān)系。社區(qū)商業(yè)良性發(fā)展，需要政府、行業(yè)、開發(fā)商共同努力，前期要有適當(dāng)?shù)恼吆唾Y金投入。目前政策扶持基本都還停留在概念階段，實(shí)施細(xì)則有待盡快完善;產(chǎn)業(yè)政策尤其缺乏，社區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)化方向不明朗、投融資手段單一，也是導(dǎo)致開發(fā)商被動(dòng)開發(fā)、無持有發(fā)展意愿的重要原因。諸此等等，充分說明隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，深入研究社區(qū)商業(yè)，總結(jié)其發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)理論研究、行業(yè)良性發(fā)展有不可忽視的指導(dǎo)作用。
社區(qū)商業(yè)發(fā)展對(duì)社會(huì)的整合作用
社區(qū)商業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，發(fā)展社區(qū)商業(yè)越來越受到全社會(huì)廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為一項(xiàng)關(guān)乎社會(huì)和諧、環(huán)境宜居、社會(huì)保障的重要民生工程。
(一) 社區(qū)商業(yè)發(fā)展拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間
1.促進(jìn)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)展。連鎖經(jīng)營(yíng)作為新型流通方式和組織形式，把現(xiàn)代化工業(yè)大生產(chǎn)的原理應(yīng)用于商業(yè)流通領(lǐng)域，有效促進(jìn)經(jīng)營(yíng)社會(huì)化、組織規(guī)；、商品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、分工專業(yè)化、商業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)，在我國(guó)零售業(yè)、餐飲業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)得到快速發(fā)展，包括汽車、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)、傳媒娛樂、酒店、物流、醫(yī)藥、家電、家居、IT、銀行、體育健身、美容美發(fā)等行業(yè)。但同時(shí)，從2011年起中國(guó)連鎖零售企業(yè)所處的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了急劇變化。市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)、零供矛盾激化、企業(yè)成本高企、網(wǎng)絡(luò)零售被廣泛認(rèn)可。零售企業(yè)不得不打破傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，深入社區(qū)、服務(wù)社區(qū)，嘗試業(yè)態(tài)創(chuàng)新，采取多元經(jīng)營(yíng)、延伸供應(yīng)鏈，“十三五”期間，隨著社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展及居民可支配收入的日益增多，連鎖經(jīng)營(yíng)行業(yè)將迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。
2.社區(qū)商業(yè)促進(jìn)中國(guó)電子商務(wù)的發(fā)展。受全球經(jīng)濟(jì)影響，傳統(tǒng)商業(yè)模式必然受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，隨著中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，新的電子商務(wù)模式將拓寬企業(yè)的銷售渠道，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。在電子商務(wù)等新興商業(yè)模式對(duì)購物中心、家電賣場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)形成有力挑戰(zhàn)的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)鏈短板已經(jīng)浮現(xiàn)，即同樣是未來發(fā)展熱點(diǎn)的物流供應(yīng)鏈，網(wǎng)上交易面臨諸多不確定性因素，如網(wǎng)站是否真實(shí)，貨物品質(zhì)是否一致等，這些都影響到電子商務(wù)整體發(fā)展。未來只有那些把物流作為其核心價(jià)值組成部分并且已經(jīng)掌握其中訣竅的企業(yè)，才能在中國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。社區(qū)商業(yè)因其靠近消費(fèi)終端、有能力通過實(shí)體店釋放虛擬商業(yè)的不真實(shí)感、可自由組合“臨近物流”資源等顯著優(yōu)勢(shì)，將物流渠道、商流渠道及信息流渠道進(jìn)行捆綁，融合、滲透到電子商務(wù)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，加緊與主流新興商業(yè)模式的融合，為電子商業(yè)提供線下展示、物流配送與分發(fā)。