很多市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，都會(huì)涉及商圈分析，比如：某銀行要建立一個(gè)支行，想了解周邊小微企業(yè)的貸款需求，有哪些競(jìng)爭(zhēng)銀行，需要做商圈分析;某開(kāi)發(fā)商要建一個(gè)大型的商場(chǎng)，需要了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、品牌偏好、業(yè)態(tài)偏好，其他商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，需要做商圈分析;某快餐店需要開(kāi)分店，想了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的口味偏好、價(jià)格承受能力、其他餐飲店經(jīng)營(yíng)得如何，也需要做商圈分析。
商圈分析是合理選址的基礎(chǔ)工作，商家在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的相關(guān)信息，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。
商圈分析是實(shí)體商業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基本前提，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也很有限，很多商家在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)與策劃，完善售后服務(wù)等等。這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類(lèi)型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴(lài)，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
商家的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。
那么商圈形態(tài)分為哪幾種呢?
1.商業(yè)區(qū)：商業(yè)行為的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額較高等。
2.住宅區(qū)：該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。
3.文教區(qū)：該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生為多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。
4.辦公區(qū)：該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。
5.混合區(qū)：住商混合、住教混合；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。
面對(duì)這些不同的商圈形態(tài)，商家在進(jìn)駐商圈開(kāi)店時(shí)，要如何進(jìn)行商圈分析，才能選擇最佳店址呢?某國(guó)際知名商超品牌進(jìn)駐中國(guó)某商圈時(shí)，辰智科技商圈秀為其做過(guò)一個(gè)全面的地塊評(píng)估和商圈定位的服務(wù)，一個(gè)商圈的360度全景分析必須分析的內(nèi)容無(wú)外乎城市宏觀環(huán)境、商業(yè)發(fā)展環(huán)境、重點(diǎn)商業(yè)體及品牌分析、消費(fèi)者行為研究、目標(biāo)商圈地塊特征分析等。數(shù)據(jù)分析的最終目的就是指導(dǎo)決策，商家關(guān)注的商圈分析集中在商圈成熟度、人群聚集力、客群消費(fèi)力、周邊競(jìng)爭(zhēng)力和交通便捷力等因素上。
城市宏觀環(huán)境和商業(yè)發(fā)展環(huán)境、重點(diǎn)商業(yè)體及品牌的分析從另一個(gè)角度來(lái)看是對(duì)商圈成熟度的分析，我們?cè)跒樵撋坛x地塊進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為該地塊繪制了零售業(yè)態(tài)密度分布圖、重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位分布圖、其他超市分布圖、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度分布圖、商圈租金水平分析圖、交通要道的分布圖等，這些商業(yè)發(fā)展環(huán)境的分析能夠讓該商超了解其所選地段的發(fā)展環(huán)境和交通的發(fā)達(dá)程度，驗(yàn)證選址大方向策略的正確性，主要商業(yè)綜合體、大賣(mài)場(chǎng)和主要商業(yè)品牌的詳細(xì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及分析結(jié)果給該商超一個(gè)直觀的參考，大大節(jié)省了其選址團(tuán)隊(duì)的時(shí)間。
在人群聚集力、客群消費(fèi)力的研究分析上，我們對(duì)該地塊利用大數(shù)據(jù)建模，詳細(xì)的分析了該地塊消費(fèi)人群的特征、日常的消費(fèi)行為、餐飲消費(fèi)習(xí)慣、娛樂(lè)休閑消費(fèi)習(xí)慣、周邊城市消費(fèi)習(xí)慣以及網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)習(xí)慣等，總結(jié)出消費(fèi)者前往該地塊消費(fèi)購(gòu)物的意愿非常高，約94.7%的人覺(jué)得很可能會(huì)去，尤其36-40歲的人，以及高收入的人更具有往來(lái)消費(fèi)傾向。
商超在選址時(shí)會(huì)比較關(guān)注其在該地段的競(jìng)爭(zhēng)情況，對(duì)此我們也特別分析了該地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的摸底分析是對(duì)自己品牌發(fā)展的一種策略，我們360度全景商圈分析的結(jié)果給了該商超很好的選址建議，從業(yè)態(tài)定位、客戶(hù)體驗(yàn)、租金水平到運(yùn)營(yíng)策略全方位，這樣的一個(gè)商圈分析的服務(wù)快速而全面，必將是實(shí)體商業(yè)選址和經(jīng)營(yíng)越來(lái)越重視的決策選擇。