城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。
在城市規(guī)模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進(jìn)入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長點(diǎn)。
城市更新是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。
深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長耿延良表示，目前可建設(shè)用地匱乏，空間承載力逼近極限，城中村歷史遺留問題嚴(yán)峻、教育等配套設(shè)施壓力持續(xù)加大，交通、市政基礎(chǔ)支撐能力承受考驗，承受更新需求迫在眉睫。預(yù)計到2020年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。重大項目、公共設(shè)施要落地就會碰到土地空間匱乏的制約，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展也受到了土地空間的制約。
？谑袊临Y源局局長韓藝師表示，？谂c其他城市同樣面臨建設(shè)用地規(guī)模有限的問題，應(yīng)當(dāng)采取多種方式，加大存量建設(shè)用地挖潛力度，促進(jìn)低效利用土地再開發(fā)、提高土地集約節(jié)約利用水平。
翰德集團(tuán)董事長、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺，增量市場規(guī)模收縮，市場正在步入存量價值時代。在需求變化下，通過整體改造、包裝定位、個性化定制等增值服務(wù)，滿足多元化需求，賦予存量物業(yè)新的價值和用途，從而拓展存量空間，完善城市功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拉動經(jīng)濟(jì)增長。他指出，北京、上海兩地被低估商業(yè)物業(yè)達(dá)1500萬平方米以上，全國被低估商業(yè)物業(yè)約4.3萬億平方米。
城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是，城市更新不是單純的舊房推倒重來，而是培育新的城市功能，同時通過更新推動社會公平。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。
對此，劉栩表示，城市更新不僅是對建筑物等硬件設(shè)施進(jìn)行改造，也是對各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟環(huán)境進(jìn)行延續(xù)與更新，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創(chuàng)新、人文、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、民生等諸多領(lǐng)域。
劉洪玉表示，城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、增加財政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級，如優(yōu)客工場、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO 3Q等。“對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇;而對政府來說，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。”
“從房地產(chǎn)行業(yè)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了存量時代，城市更新空間巨大。”劉栩說，一線城市存量住房再交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新房交易規(guī)模的兩倍，二線重點(diǎn)城市如天津、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經(jīng)達(dá)到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內(nèi)也將進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時期。
的確，《上海住房發(fā)展十三五規(guī)劃》中也明確指出，到2020年為止，上海舊住房綜合改造面積需達(dá)到30萬戶，中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造面積需達(dá)240萬平方米，各類舊住房修繕改造面積達(dá)5000萬平方米的硬性指標(biāo)。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，從國際經(jīng)驗觀察，當(dāng)一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時代將逐步來臨。2016年中國二手房交易額超過6萬億，占住房交易總額的比例達(dá)到41%從中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達(dá)74%、72%，這個比例已經(jīng)達(dá)到成熟國家、成熟市場的水平。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以重點(diǎn)中心城市核心區(qū)域為主的“城市更新”，將成為房地產(chǎn)市場未來十年乃至更長時間的下一個風(fēng)口。