房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房通常涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但不同稅種在確定商品計(jì)稅價(jià)格方面存在差異，本文通過案例進(jìn)行分析。
甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，屬于增值稅一般納稅人。2017年9月，甲公司向個(gè)人孫某出售位于A地塊(開發(fā)產(chǎn)品適用簡易計(jì)稅方法)的18號(hào)商鋪。按合同約定，該商鋪建筑面積為200平方米，單位含稅價(jià)格為2.3625萬元，總價(jià)款為472.5萬元，甲公司向?qū)O某開具增值稅普通發(fā)票并全額結(jié)算。同年11月，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，上述交易價(jià)格偏低且依據(jù)不足，并委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。商鋪每平方米含稅銷售價(jià)格應(yīng)為2.94萬元，價(jià)款總額為588萬元，不含稅金額為560萬元。甲公司出售商鋪應(yīng)繳納土地增值稅為40.80萬元[(560-424)×30% ]，增值稅為28萬元(560×5%)。2017年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中未反映處置商鋪納稅調(diào)增收入。
現(xiàn)在，審計(jì)人員依據(jù)現(xiàn)行稅收政策，分析甲公司納稅申報(bào)是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種不同，商品計(jì)稅價(jià)格有別
土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第九條第(三)款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。審計(jì)人員查閱了甲公司委托乙稅務(wù)師事務(wù)所于2017年7月出具的上述A地塊土地增值稅清算報(bào)告和納稅申報(bào)表。經(jīng)查明，該地塊商鋪可扣除單位建筑面積成本費(fèi)用2.12萬元，可扣除金額424萬元，增值率為32.08%[(560-424)÷424×100%]，應(yīng)繳納土地增值稅為40.80萬元(136×30%)，實(shí)際申報(bào)40.80萬元。上述申報(bào)土地增值稅金額正確。
增值稅
審計(jì)人員對(duì)A地塊開發(fā)產(chǎn)品類型進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。該地塊開發(fā)的產(chǎn)品于2016年6月完工，其中商鋪總建筑面積為10000平方米。2017年7月～12月，已售商鋪建筑面積為7500平方米(不含18號(hào)商鋪)，每平方米含稅平均銷售價(jià)格為2.835萬元。按此價(jià)格計(jì)算，18號(hào)商鋪應(yīng)確認(rèn)的增值稅收入為540萬元(200×2.835÷1.05)。
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定;按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定;按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式=成本×(1+成本利潤率)。
根據(jù)上述文件規(guī)定，審計(jì)人員認(rèn)為，甲公司用評(píng)估價(jià)格申報(bào)增值稅收入的做法不恰當(dāng)。正確的操作方法是，應(yīng)用本單位近期、同類銷售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格計(jì)算。因此，甲公司多申報(bào)增值稅1萬元[(560-540)×5%]。
企業(yè)所得稅
審計(jì)人員根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號(hào))第二條規(guī)定分析認(rèn)為，甲公司銷售商鋪發(fā)生了權(quán)屬轉(zhuǎn)移，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號(hào))第二條規(guī)定的情形，應(yīng)按公允價(jià)值確定銷售收入。因企業(yè)所得稅與土地增值稅計(jì)稅收入，在確認(rèn)時(shí)間和計(jì)量金額等方面相同，甲公司按評(píng)估價(jià)格確定企業(yè)所得稅銷售商品收入恰當(dāng)。2017年度企業(yè)所得稅匯算清繳少調(diào)增商鋪收入110萬元[(588-472.50)÷1.05]，應(yīng)補(bǔ)繳申報(bào)企業(yè)所得稅27.5萬元(110×25%)。
最終，甲公司同意審計(jì)人員的意見，并補(bǔ)辦了相關(guān)的納稅申報(bào)手續(xù)。